“四叔”李兆基与香港经济往事

（为缓解青年居住问题，李兆基曾捐出土地建临时宿舍。图为李兆基青年公寓外景。焦建/摄）

20世纪80年代初及90年代初，香港地产界曾两次陷入低迷，李兆基以“反潮流”方式大举购入土地。据其所言，“我的专长就是卖楼，判断一块地皮兴建楼盘是否有潜力”

文｜《财经》特派香港记者 焦建

编辑｜苏琦

3月17日黄昏，恒基兆业地产创始人李兆基辞世，积闰享寿97岁。

同日，中国香港特别行政区政府发布新闻公报，行政长官李家超对李兆基辞世表示哀悼，并指出“李兆基是杰出的商界领袖和企业家，对推动香港的经济发展和繁荣稳定贡献良多”。

人称“四叔”的李兆基，1928年2月20日在广东顺德大良出生，虽属次子，但因在家中排行第四故得此称号。其父李介甫曾于当地开设天宝荣金铺及永生银号，经营黄金、外币兑换等生意。据梁凤仪执笔的《李兆基博士传记》记述：因父亲将其视为家业继承人，李兆基从6岁便开始学做家族生意。

1948年，年仅20岁的李兆基据称带着1000港元只身赴港，开始在中环文咸东街一带的金铺挂单做买卖。从事这一买卖虽是微观行为，但背后折射的，其实是黄金曾为二战后香港经济发展的重要推手型产业之一。

以1947年为例：当时有205间珠宝行及金铺在当地营业，主要集中在中环及油麻地。中环皇后大道中有96间金铺，是当时香港的金饰业中心。李兆基此时投身的黄金产业，其实已属于自由发展最鼎盛时代的末尾。

因其独特的属性及与货币稳定的密切关系，香港于1947年开始实施黄金进出口禁令，初期黄金市场仍然自由运作，但在外部施压之下，开始落地实施黄金管制法令。1949年4月，香港公布禁止黄金进出口、买卖等法令，目的是遏制炒卖，防止拖垮国际金融秩序。

管制黄金法令实施后的头几年，香港的黄金进口量大幅度收缩。1950年至1953年间，当地黄金进口量平均每年只有1949年时的九分之一左右。由黄金产业进入地产界，其实是在此前后当地企业的可选项之一。

以祖籍同为广东顺德的另一位香港富商郑裕彤为例，其出生于顺德伦教乡，其于1945年12月抵港，目的是复兴周大福在香港的业务。他也是从20世纪50年代开始涉足地产投资，并于60年代正式大举布局。这一商界的类似选择，与当时香港的人口膨胀、住房需求和租金飙升的大环境有关：1947年时当地人口为180万，1961年时是321.9万，1971年则增至393.6万。

为发展地产行业及缓解居住压力，政府开始实施一系列法例改动，包括1947年的《租务管制法例》和1955年的《建筑条例（修订）》。以后者为例，其解除了新造楼宇的高度限制，同时还把地积比率放宽一倍。自此开始，新建住宅大厦向更高密度的方向发展。收购旧楼拆除重建，也开始成为一门有利可图的好生意。

1958年也因此成为李兆基的事业转捩点。同年，他与郭得胜、冯景禧等八人合组永业企业进入地产界；1963年，他再与郭、冯二人组成新鸿基企业，时称“三剑侠”；20世纪60年代中，当地发生银行挤提及倒闭潮等风波，李兆基则趁低吸纳买入大量地皮，又为中小型家庭设计自住楼宇，结果1969年地产谷底反弹。

这一时期新鸿基地产的借力来源，其实是香港经济腾飞借以助力的工业化发展。20世纪60年代，其实正值当地中小型工厂蓬勃发展的契机。新鸿基成立后，凭借其创始者之一经营拉链产业时与工业界建立的联系，了解到中小企厂商对多层工业楼宇的需求，将“分层出售、分期付款”售楼方式移植到工业界，因此站稳了脚跟，也被称为“楼宇制造工厂”。

1972年，新鸿基企业上市，前述“三剑侠”分道扬镳，各自成立公司发展。在近年接受媒体采访时，李兆基曾如此回忆称，“那时候，我们三人各展所长，分工合作，亦师亦友，相处甚欢。郭先生是我认识最勤力的人，他几乎每一天都会落地盘视察。冯先生的人脉广阔，而且见多识广，最适合做金融方面的工作，至于我的专长，就是卖楼，判断一块地皮兴建楼盘是否有潜力。”

1973年，李兆基创立恒基兆业有限公司，全力发展地产，开始积极购入换地权益书，搜购旧楼。这一时期，其实也是香港经济开始转型成为亚太区乃至全球性金融中心的起步阶段。

20世纪70年代之前，香港的金融业差不多全是由经营零售业务的商业银行构成，随后随着股市及地产业的兴旺发达，大批跨国金融机构开始到港开设分支机构。随着香港放宽外汇及前述黄金管制等政策，既使得石油美元东移，也让香港逐渐成为国际贷款的重要中心和世界黄金四大交易市场之一。

香港独有的“股地拉扯”现象，其实也源于这一时期。即随着“地产五虎将”等大批地产公司在香港股市挂牌上市，并通过配股、收购等方式扩大公司规模，香港地产业与股市的关系日益密切，相互间的影响日益深入。

当经济年景好时，地产市道畅旺，地价及楼价攀升，地产公司的市值也受到利好，带动股价上升。反之则亦然。而这也被一些学者指出是香港经济多年来需要破除的不足之一，即地产和股票带动的整体经济投机性、周期性较强。

这一时期香港的人口持续膨胀及社会结构转变，也为李兆基的地产业务迅速开展提供了根本助力。从人口角度看，20世纪70年代，香港人口尚不足400万。到1980年时，则已经超过500万。大量的新移民源源不断地涌入，对房屋需求造成了持续的压力。

李兆基等地产商成规模采用的分期付款等方式，因缓解了年轻购房者的初期“上车”压力，其实符合了当时香港社会及家庭结构变化的规律：20世纪五六十年代，香港迎来战后的人口出生高峰期。这批人在20世纪70年代末至80年代初进入适婚年龄。据统计，80年代每年约有5万对年轻人结婚。核心家庭于是开始逐渐取代家族大家庭。

到1981年地产高峰时期，中小户型的住宅单位每平方米的售价已经被推高到1万港元。曾经流行的唐楼，此时开始被高层住宅和大型私人屋苑所取代。与新鸿基地产同出一脉的恒基兆业，此时也采取了类似的投资策略，如看好香港地产发展前景，紧扣地产循环周期，重视维持庞大的土地储备等。但与前者相比，恒基兆业特别重视小型楼宇的发展。

此时的李兆基认为：由于香港人口增长迅速，而且随着经济发展，市民收入增加，置业想法会更加强烈。但香港土地供应有限，所以小型住宅的发展前景大有可为。

同样是采取当地开发商普遍流行的“货如轮转（快进快出）”的经营方式，此时的恒基兆业之所以成为储备土地最多的地产企业之一，其实也采取了不同的策略，即极少参与政府公开拍卖的官地，而是长期派人游说旧楼的业主售楼，将整栋楼宇拆除重建。另外，他也曾长期在美国、加拿大等地的中文传媒刊登广告，向老华侨征购旧楼，使其获得大量价廉物美的产业。

此外，恒基兆业还发明了“袖珍楼”“袖珍铺”等形式，将市区内狭小的地盘建成可供售卖的地产。虽表面看来总价不高，但单价及利润却相当可观。

随着20世纪70年代香港的土地开发向沙田、荃湾等地拓展，修建卫星城成为香港解决城市中心居住面积不足的核心手段之一。此时的恒基兆业也把握了相关机遇，开始将拿地的范围拓展到新界等地。1975年，香港开始竞标沙田新填海区，李兆基作为发起人，与多家当地地产龙头企业组成百得置业有限公司，开始发展沙田第一城。

20世纪80年代初及90年代初，香港地产界曾两次受一系列因素影响陷入低迷，依然看好香港发展的李兆基，则以“反潮流”的方式大举购入土地。以1991年为例，政府拍卖换地证书无人问津，当时的恒基兆业则以8300万港元全数购入，成为香港拥有最多换地权益证书的地产公司之一。

1947年香港人口为180万，1961年增至321.9万。人口膨胀、住房需求和租金飙升的大环境，为当地多家地产商在上世纪七十年代的快速发展提供了助力。分期付款等方式，则帮助大量年轻人实现“上车梦”。焦建/摄

随着开发项目的不断拓展，1981年，恒基地产（00012.HK）在香港上市，是首批大规模采用“分层卖楼，分期付款”方式卖楼而闻名的当地地产发展商。由其开发的住宅楼宇，已从港九市区拓展到沙田、荃湾、西贡、屯门、元朗、上水、大埔、将军澳等新市镇。因其绝大部分为中小型住宅楼宇，其也获得了“小型住宅之王”的称号。

在此基础上，从20世纪80年代开始，李兆基的重要发展战略之一，是将旗下集团的架构重组，使其所持资产分散化及多元化布局。在此思路之下，其分别收购了中华燃气及香港小轮等业务，以及美丽华酒店；他也开始在北京、上海、广州、深圳多地购入地皮，投资建房。恒基地产也成为最早一批进入中国内地市场的港资房企之一。

据恒基集团资料，单计其在中国香港的上市公司，李兆基家族企业就包括恒地、煤气、港华智慧能源、美丽华酒店、阳光房地产投资信托基金、香港小轮、恒基兆业发展，合计市值逾2500亿港元。

从20世纪90年代起，李兆基在投资领域的发展也受人关注。1995年至1997年，李兆基曾连续三年在相关榜单上成为华人首富及亚洲首富。他也因此被称为“亚洲股神”“香港巴菲特”。从这一时期开始，李兆基对教育及慈善事业的投入也不断增加。

李兆基很早便萌生退意，2011年9月至10月，李兆基辞掉旗下33家香港附属公司的董事职位，随后退任多家公司的职务；2019年5月28日，恒基兆业在集团旗下的美丽华酒店内举行股东会，李兆基宣布：因年事已高，退任恒地主席兼总经理职务。

六年后，这位中国香港地产大亨的人生落幕。