美联储减息 香港楼市可否一洗颓风？

美联储于当地时间周三（9月18日）宣布大幅减息50个基点，是四年多以来的首次降息，目标区间下调为4.75%至5%，标志着美国进入减息周期。令其中一个主要困扰香港楼市因素有望逐步消退，但分析对后市看法两极，未见十分乐观。

美国联储局议息后宣布减息0.5厘，幅度进取，亦为逾4年来首次启动减息行动。美国自2022年3月起因应付通胀而启动加息周期，期间一共加息11次，直至2023年7月最后一次加息，基金利率目标区间维持在在5.25%至5.5%之间。在香港实行与美元挂勾的联系汇率底下，香港利率往往会跟随美国的利率政策而变动，故在美国过去两年多的加息周期期间，香港亦有跟随走势。

在美国宣布减息后，香港金管局在香港时间周四（19日）早上宣布基本利率下调0.5厘至5.25厘，实时生效。

署理金管局总裁李达志表示，美国通胀回落，但劳动市场放缓，故今次减息符合预期。

他指出，联汇制度下，美息下调令港息也有下调空间，对经济带来正面作用。但港银存贷利率变动，也会视乎一系列因素，包括市场资金供求、银行间拆息水平，及银行本身资金成本结构等因素而定。但提醒即使联储局开始减息，料息口在可见未来，仍将处于高位，呼吁市民在作出置业、按揭或其他借贷决定时，小心考虑及管理好利率风险。

而香港本地大型银行汇丰银行率先宣布今日（20日）起年利率5.875厘调低至5.625厘，中银香港亦宣布下周一（23日）起降低最优惠利率至5.625厘。

汇丰香港区行政总裁林慧虹表示，汇丰决定调低港元利率，主要考虑到美国联邦储备局减息的决定，以及香港银行同业拆息自今年初开始稳定回落。经过充份考虑宏观经济环境和港银同业拆息走势，相信减息是适当的。该行会继续密切留意宏观前景变化及金融市场的发展，有需要时调整利率。

息口走势影响银行借贷成本外，另一最直接反映加息的影响就是楼市，由于借贷利率上升，买房的借贷成本随之增加，导致整个置业的成本一并上升，减低市民对于置业的需求，从而对香港楼市构成压力，导致整体楼市交易量、价格下降。

差饷物业估价署数据显示，私人住宅售价指数今年首七个月回落4.7%，楼价从2021年9月楼价高峰期回落25.5%。据数据显示，2024年上半年整体楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)录约3.5万宗，总值2，809.32亿港元。

减息是否可以令香港楼市一洗颓风，重拾升轨？对此，市场的看法明显出现分化。

发展商普遍看好市场前景，会德丰地产主席梁志坚表示，是次美国减息后，本港一二手交投会增加，因为供楼负担直接减低，并可带动楼价，预期楼价年底至明年初逐步反弹。由于预计美国会持续减息，相信十分有利港楼市发展。

嘉华国际营销及市场策划总监（香港地产）温伟明亦指，减息周期启动吸引更多租客转租为买，支持楼市；同时预料投资者亦会将资金重投物业市场，相信一二手交投量均会带动，楼价亦会趋向稳定，长远有望回升。

惟大新金融集团首席经济及策略师温嘉炜认为，虽然按揭利率有望跟随逐步回落，但香港及内地经济前景仍未明朗，加上一手楼供应充裕，预料港今年全年楼价仍会下跌5%至10%。

另外，仲量联行香港主席曾焕平表示，减息对市场是好消息，但息口只是影响楼市的其中一个因素，走势仍受到其他经济因素左右，现时经济仍然疲弱。同时，发展商将趁减息的好消息，排山倒海地推盘，竞争加剧下，新盘订价会较保守、甚至要低开，以吸引买家，楼市压力依然存在，因此仍维持今年楼价会下跌的预期。

而作为减息后首幅截目标香港市建局九龙城启德道/沙浦道项目现场未见出现热烈反映，至中年截标时仅接获一份标书，入标财团为长实。

市建局发言人表示，市建局不会揣测发展商及财团入标 KC-015 项目的考虑。一般来说，发展商及财团在竞投发展项目时，需要平衡多项因素，包括其流动资金储备、利率对利息开支及楼价的影响、建筑成本、持有的货尾单位数量及市场需求等。

就此，市场对于楼市前景似乎仍然在观望状态，在众多因素，如货尾量仍然高企等亦左右楼市走势，如时亦相信市场需时释放购买力，吸引更多住宅及非住宅物业投资者重投地产市场，在种种因素影响下，香港楼价未必出现大幅回升。