房地产市场止跌回稳态势将延续

中国房地产市场在经历三年调整期后，于2024年9月底迎来关键转折点，中央政策与地方精准施策形成合力，推动市场呈现以下显著变化：

一、政策组合拳释放关键动能

中央以"四个取消、四个降低、两个增加"为核心，推出系统性调控方案：

• 取消类政策：全面解除限购、限售、限价及普通/非普通住宅划分

• 降负类措施：首付比例降至历史低位（如首套房20%）、房贷利率突破LPR下限、换房税费减免超50%

• 增量工具：增加保障性住房供给与城市更新项目融资支持

二、市场指标呈现结构性复苏

国家统计局数据显示，复苏呈现"三阶段传导"特征：

1. 交易量先行回暖：2024Q4新建商品房销售面积同比+0.5%，终结15个月负增长

2. 价格企稳信号明确：70城新建住宅环比上涨城市增至23个，一线城市新房价格结束15个月横盘首现0.2%涨幅

3. 市场层级梯次轮动：二手房领先新房3个月回暖，一线城市带动二三线市场修复

三、历史性拐点指标显现

住建部监测系统揭示三大突破性信号：

• 成交量双突破：10月新房网签同比+0.9%（较9月扩大12.5pct），终结连续15个月下滑；新房+二手房总量同比+3.9%，打破8个月下行周期

• 季节性规律逆转：10月环比+5.8%创17年来首次"银十超金九"

• 持续复苏验证：11-12月网签面积保持同比/环比双增长，修复斜率逐月提升

四、长效机制构建方向

展望2025年，政策工具箱将继续优化：

• 需求侧：探索购房补贴与个税抵扣联动机制

• 供给侧：推动"预售转现售"制度改革试点

• 金融端：研究住房抵押贷款证券化(CMBS)扩容方案

• 保障体系：计划新增200万套保障性租赁住房目标

当前市场已进入"政策显效-信心修复-量价企稳"的正向循环，但需警惕区域分化加剧风险。建议重点关注核心城市改善型需求释放与城市更新带动的结构性机会，预计2025年Q2将迎来全面企稳的关键窗口期。